Ваш дом могут снести богатые дяди: в Волгодонске появится своя программа комплексного развития территорий

В Волгодонске утвердили положение о т.н. «комплексном развитии территорий», которое в теории дает право для крупных инвесторов получать под застройку земельные участки вместе с жилыми домами. Людей в этом случае будут отселять в другие части города.

4 сентября было принято положение «О порядке подготовки и принятия решений о комплексном развитии территорий в городе Волгодонске». Документ вступил в силу со дня публикации.

Понятие «комплексного развития территории» или просто КРТ появилось в Градостроительном и Жилищном кодексах РФ только в 2020 году после признанного удачным опыта реновации в Москве. Суть данного понятия в том, что крупный инвестор получает под застройку целый городской район и полностью преобразует его. А местные жители в полупринудительном порядке переселяются в новые дома, а принадлежащие им земельные участки и недвижимость изымаются для проведения большой стройки.

Программы КРТ в первую очередь интересны для крупных городов и городов-курортов с высоким спросом на коммерческую недвижимость. Там земля в центре городов становится «золотой», что и подстегивает спрос на уплотнительную застройку. В Волгодонске ситуация иная — население города медленно сокращается, сам город сравнительно небольшой, а большую часть жилья люди покупают на вторичном рынке или рассматривают возможность покупки индивидуального жилого дома. Сносить целые кварталы жилой застройки в Волгодонске с учетом компенсации за изъятое жилье экономически невыгодно. Тем не менее, теперь механизм КРТ может быть использован при реализации инвестиционных проектов в городе.

В положении выделяется три типа комплексного развития территории:

- о комплексном развитии территории существующей старой жилой застройки;

- о комплексном развитии территории нежилой застройки;

- о комплексном развитии незастроенной территории (сюда включаются земельные участки и строения в муниципальной и государственной собственности)

Сейчас наиболее перспективным является как раз третий тип КРТ — освоение не застроенных территорий. В Волгодонске такой земельный массив находится в квартале ВЦ-2 и на прилегающих к нему земельных участках. Слухи о том, что к этим землям присматривается некий инвестор, идут по городу уже пару лет, но официально эти земли пока остаются пустующими.

Инициатором застройки определенного земельного участка в городе может стать как сама администрация, так и физические лица или юридическое лицо. Заключение договора о комплексном развитии территории осуществляется по результатам торгов, за исключением случаев, установленных Гражданским кодексом России. Подготовку правового акта администрации Волгодонска о проведении торгов на право заключения договора о КРТ осуществляет Комитет по управлению имуществом (КУИ). От имени администрации города Волгодонска договор о комплексном развитии территории подписывается заместителем главы администрации по строительству.

Если в зону КРТ попадает жилой многоквартирный дом, то для его сноса потребуется признание МКД аварийным. Опыт внедрения КРТ в других регионах показывает, что при должной настойчивости признать аварийным можно почти любой старый дом.

Если же дом не был признан аварийным, то для его сноса в рамках КРТ потребуется решение общего собрания жильцов дома, которые дадут добровольное согласие на снос МКД и перенесения в другие квартиры. Но есть и нюанс. Если собрание не состоится в установленный срок, то дом просто включат в проект развития территории без учета мнения жильцов. 

Константин Прибрежный