Волгодонск отметил 33 года с начала эпохи строительства коттеджей

Весной 2021 года Волгодонск незаметно встретил некруглую дату: 33 года назад в городе официально разрешили индивидуальное жилищное строительство.

Это решение во многом поменяло облик Волгодонска, который теперь совсем не похож на тот город, о котором мечтали архитекторы и градостроители в конце 70-х годов. С тех пор Волгодонск превратился из образцового на бумаге социалистического строительства города со всеми плюсами и минусами такого подхода - в царство «частного сектора».

Город в силу экономических причин и отсутствия поступательного роста населения отказался от массового многоэтажного строительства. В настоящее время с высоты птичьего полета центральная часть Волгодонска напоминает острова из микрорайонов пяти-девятиэтажной застройки во все более тесном окружении частных домиков. А слово «коттедж», прочно вошедшее в обиход волгодонцев в конце 80-х годов, характеризует практически любое новое жилье в Волгодонске - от скромного типового одноэтажного домика до настоящего дворца в несколько этажей.

В Советском Союзе было двойственное отношение к личному жилью. С 20-х годов 20 века частная собственность на квартиры и дома была ликвидирована, основная часть жилого фонда была национализирована и перешла в распоряжение государств в лице местных советов или отельных предприятий. С тех пор право собственности на жилье было относительным. И в старом, и в новом жилом фонде квартиры поступали в распоряжение, но не в собственность людей, работающих на конкретном предприятии.

Само понятие «частный сектор», иногда употребляемое и сейчас и относящееся к районам городов с домами на одну семью, возникло именно тогда. Такие дома, но не земля под ними, как правило, принадлежали на правах собственности их жильцам. Индивидуальное жилищное строительство поощрялось только в сельских населенных пунктах и в малых городах. Считалось, что «расползание» городов вширь за счет частного сектора создаст дополнительный проблемы с транспортным обслуживанием населения при невысоком уровне автомобилизации и сформирует слабоконтролируемые рынки купли-продажи жилья и строительных материалов для них. Но так было только в теории. Часто государство в лице местных советов или государственные предприятия просто не успевали обеспечить людей достаточным количеством ведомственного жилья, и в результате вокруг центра городов вырастали целые массивы формально несуществующих частных домов, которые постепенно легализовали.

Макет новой части Волгодонска: кварталы многоэтажных домов, широкие проспекты и ни одного частного дома

До 1988 года в Волгодонске на протяжении почти 20 лет действовал запрет на индивидуальное жилищное строительство, а город предполагали застраивать исключительно многоэтажными домами от 5 до 18-20 этажей. Формально запрещалось не только освоение новых земельных участков, но и капитальная перестройка домов внутри уже освоенных кварталов.

Запрет был введен вскоре после начала строительства «Атоммаша». До этого Волгодонск активно разрастался вширь за счет индивидуального жилья, причем люди часто строили свои дома намного быстрее, чем возводили ведомственные пятиэтажки. К концу 60-х годов район строительства многоквартирных домов едва достиг нынешней улицы 50 лет СССР, а массивы частного сектора уже достигли переулка Дзержинского.

Более того, в рамках принятого первого «атоммашевского» генплана города, существующие массивы индивидуальной жилой застройки собиратлись активно сносить и прореживать. О том, как виделся новый город, хорошее представление дает большой макет Волгодонска, на котором нельзя найти ни одного квартала частных домов, хранящийся в Художественном музее. Более того, на нем полностью отсутствует бывшая станица Старо-Соленовская. На ее месте планировалось проложить транспортную магистраль, разбить приморский парк, а часть станицы застроить многоэтажными домами. Жители Соленого должны были получить квартиры в многоэтажках. Появились предложения значительно уменьшить и площадь частного сектора в самом старом городе, часть которого могли расселить из-за негативного влияния химического завода, действующая санитарная зона которого была признана недостаточно большой. Действовал и запрет на новое капитальное строительство в Соленом: здесь запрещалась уплотнительная застройка, не велись работы по газификации, что выглядело особенно контрастным на фоне кварталов новеньких девятиэтажных домов, с двух сторон окруживших бывшую станицу. Сохранить на неопределенное время планировали только Красный Яр. Этот населенный пункт признали перспективным с точки зрения сохранения в нем сельскохозяйственных функций. Но часть Красного Яра между железной дорогой и заливом все равно угрожал снос.

Но как известно, из любого правила существуют исключения. Как раз в начале 80-х годов началась активная застройка находившегося в 13 километрах от Волгодонска поселка Сибирькового (название было официально присвоено только в 1988 году). Этот по сути сельский населенный пункт в окружении земель Волгодонского района возник при центральной усадьбе завода-колхоза «Заря», снабжавшего овощами городской консервный завод.

Эти «наполеоновские планы» сохранялись до осени 1981 года. Тогда в городе было прекращено строительство завода «Энергомаш», а значит уменьшились и ресурсы, выделяемые на жилищное строительство. Теперь с ликвидацией Соленовской решили повременить сначала временно, а потом и навсегда, что и было учтено в новой версии Генерального плана города, принятой в 1984-1986 годах.

- Как раз в 1986 году мы сделали новый генплан центральной части города. В нем станица Старо-Солановская сохранялась, - рассказал бывший главный архитектор города Петр Головко.

Старо-Соленый до начала уплотнительной застройки: небольшие сельские домики на огромных земельных участках, середина 80-х годов.

А уже через два года запрет на частное строительство в городе был снят. Это эпохальное решение было принято в конце 1987 - начале 1988 годов в ходе общей практики либерализации жилищного строительства в стране. В Волгодонске в это время объем традиционного многоэтажного жилищного строительства стал снижаться. Но от планов по сохранению центрального «высотного ядра» города пока не отказались. Поэтому первые земельные участки под ИЖС были двух типов: на периферии и в существующих границах частной жилой застройки в Красном Яру и в Старо-Соленом.

В бывших станицах разрешили и разделять существующие земельные наделы для уплотнительной застройки. Здесь площадь земельных участков, выделенных еще в 50-60-е годы, была в 2-4 раза выше и достигала в некоторых кварталах 20 соток на одно подворье. Участки выделялись, когда Красный Яр и Старо-Соленый были обычными сельскими населенными пунктами, а земля требовалась для ведения личного подсобного хозяйства: ее должно было хватать на садик, огород и помещения для птицы и даже коровник. Преимущественным правом на получение земли на таких участках обладали родственники или члены семей владельцев дома. Предполагалось, что домовладельцы должны получить компенсацию за отторжение сада и огорода.

- Большие участки планировали дробить на 2-3 равные части, которых бы хватило на строительство дома среднего размера, - продолжает Головко.

Старо-Соленый спустя 35 лет: средняя этажность застройки выросла до 2 этажей, земельные участки разукрупнили. Фото Сергея Гибкова.

Именно в Красном Яру были формированы и выданы первые 6 земельных участков под ИЖС в городе. Они находились в районе переулка Лугового и станичного кладбища. В Старо-Соленом первые коттеджи стали строить по переулку Партизанскому, а затем горсовет начал раздавать земельные участки за границами бывшей станицы в районе современной налоговой. В старом городе земельные участки раздавали в районе улицы Степной, в тех местах, где ранее существовали временные барачные поселки, снос которых активировался как раз в конце 80-х годов.

В новом городе, помимо пары кварталов рядом со Старо-Соленым, земли под ИЖС первоначально отводились по обоим берегам Сухо-Соленовского залива. Землю щедро раздали не только со стороны нового города, но и на противоположном берегу залива, и тогда, и сейчас, совершенно неосвоенном и без любых коммуникаций. Центральная зона новой части города вокруг проспектов Мира и Курчатова по-прежнему резервировалась как зона многоэтажного строительства.

Часть земельных участков выделялось вообще за пределами Волгодонска, на землях Волгодонского района. Сотрудникам «Атоммаша», строителям и рабочим Ростовской АЭС предлагали землю под ИЖС рядом с подсобными хозяйствами их предприятий. Работники Волгодонского овощесовхоза получили 50 гектаров земли в Лагутниках, десять гектаров земли в поселке Сибирьковом собирались передать сотрудникам завода-совхоза «Заря». Эксплуатационникам и строителям Ростовской АЭС предложены участки в районе земель подсобного хозяйства.

Предполагалось, что предприятие-работодатель, сотрудники которого получили первые земельные участки должны было обустроить за свой счет все необходимые инженерные коммуникации — от канализации до водопровода. На практике эти требования часто не выполнялись. Строительством домов должны были заниматься сами владельцы за счет получения ссуд в профкомах или в госбанке.

Земельные участки не приобретались с торгов как сейчас, а фактически бесплатно выдавалась или реализовывались по льготным ценам, но не напрямую, а через профсоюзные комитеты предприятий. Ранее таким же способом в Волгодонске распределялись первые земельные участки под сады и огороды. Предполагалось, что строить дома, прокладывать коммуникации, будут коллеги по работе с помощью своего же предприятия. Площадь первых земельных участков разнилась от 3 соток в центре города при наличии канализации ближе к центру города и 6 соток на окраинах. Дополнительные три сотки выделялись для организации «санитарной зоны», то есть выгребной ямы во дворе.

Постановление о выделении земли под индивидуальное жилищное строительство для кооператива "Абрис". Из архива Людмилы Колосовой.

Существовал способ получить землю под дом не через профком, а вступив в строительный кооператив. Например, первым застройщиком улицы Апрельской за бывшим радиозаводом стал кооператив «Абрис», созданный в 1989 или в 1990 году.

В целом за 20 лет до 2000 года город планировал сформировать около двух с половиной тысяч участков. Не так много на самом деле, с учетом того, что сейчас в городе каждый год строится более 400 индивидуальных жилых домов. Самый крупный массив под ИЖС в Волгодонске в итоге был сформирован в районе микрорайона В-25 - почти 400 земельных участков. Здесь массовое индивидуальное жилищное строительство в новом городе началось раньше всего, сейчас это один из самых старых коттеджных поселков в городе. Остальные земли вокруг него остались неосвоенными. Большинство новоявленных домовладельцев обнаружили, что строительство собственного дома является весьма затратным делом, а после 1990 года сбережения волгодонцев обесценились. Именно в 1991-1992 годах завершилась первая волна строительства частных домов в городе.

В это же время собственные дома стали строить накопившие первые капиталы бизнесмены и предприниматели. Теперь коттеджи строились и ближе к центру города. В это время целый коттеджный поселок вклинился внутрь микрорайона В-6. Строительство первых частных домов здесь началось на рубеже 1990 и 1991 годов. Немного позднее бизнесмен Анатолий Туркан-Суринович застроил коттеджами целый квартал по улице Молодежной, а компания будущего мэра Волгодонска Александра Клейменова «Энергостройсервис» - территорию бывшего квартала №42 в старом городе.

Сейчас индивидуальное жилищное строительство абсолютно доминирует в Волгодонске, что и подтверждает статистика. Если в начале 90-х годов на долю ИЖС приходилось 10-20% всего вводимого в городе жилья, то к 2000 году этот показатель вырос до 50%, а к 2020 году - до 90-95%. Оставшиеся 5-10% нового жилья в городе приходятся даже не на высотные многоквартирные дома, а на 1-2 этажные блокированные коттеджи.

Город продолжает активно продавать остающиеся в собственности муниципалитета земельные участки под ИЖС. В планах администрации Волгодонска на 2021 год завершить формирование проектов застройки микрорайонов В-24 и В-26, которые остаются последними крупными земельными массивами, еще не раздробленными на мелкие земельные участки.

Анатолий Козин