Микрорайон с двумя «небоскребами», заброшенным зданием и без детского сада: почему В-4 выглядит так контрастно

Квартал В-4 выделяется в Волгодонске своей плотной застройкой и обилием коммерческой недвижимости.

«Блокнот» в рубрике «Где на Руси жить хорошо?» продолжает изучать разные районы Волгодонска, рассказывая об истории их становления и развития, особенностях жизни в них, об обеспеченности социальными и торговыми учреждениями, стоимости жилплощади и других параметрах. Немаловажным для данной рубрики является опрос местных жителей, который лучше всего показывает, является ли комфортным район или нет.

На очереди - микрорайон В-4, который в советский период был застроен более чем на 70% от утвержденного плана. Его развитие, благодаря удобному расположению, продолжилось и в 21 веке. Как результат - кварталу характерна плотная застройка, обилие государственных и частных организаций, а также неплохая транспортная доступность. Вместе с тем здесь отсутствуют детские сады, а посередине квартала уже много лет стоит заброшенное здание, в котором регулярно происходят пожары.

Схема микрорайона В-4 с датами завершения строительства жилых домов

Микрорайон В-4 в цифрах и фактах

Площадь - 28 гектаров.

Население - порядка 3 500 человек.

Дата возникновения - 1977 год.

Важнейшие социальные и муниципальные объекты - Социальный фонд России, Храм Василия Блаженного.

Органы муниципальной и государственной власти - нет.

Ответственные депутаты - Алексей Плотников (округ №19).

От «зиккуратов» до «небоскребов»

Застройка квартала В-4 пришлась на второй этап строительства в Волгодонске новой части города. Согласно утвержденному генеральному плану Волгодонска конца 70-х, микрорайон располагался в центре оси, проходящей от главной проходной завода «Атоммаш» до Цимлянского водохранилища.

По соседству с этим микрорайоном должно было располагаться здание горкома КПСС и городского совета (сейчас на этом месте находится гипермаркет «Магнит»), прилегающая к ним городская площадь, а также главный парк города - «Молодежный». Поэтому В-4 должен был стать не просто жилым микрорайоном, но и отражать облик динамичного, молодого и перспективного коммунистического города.

Концепция микрорайона В-4 согласно генеральному плану Волгодонска конца 70-х

В связи с этим при проектировании микрорайона было предусмотрено значительное в сравнении с другими кварталами Волгодонска типовое разнообразие многоквартирных домов. Самыми выделяющимися домами, безусловно, стали близнецы-высотки на проспекте Курчатова, 12 и 14, которые были возведены по тому же проекту, по которому ранее был построен такой же дом на Ворошиловском проспекте в Ростове-на-Дону. До сих пор эти 17-этажки вместе с еще двумя домами по бульвару Великой Победы, 26 и 28 являются самыми высокими в городе. Впрочем, скоро все может измениться - сейчас в Волгодонске в квартале ВЦ-1 застройщик из Ростова-на-Дону возводит ЖК «Молодежный», который будет состоять из трех 19-этажных домов.

Дома №12 и №14 по проспекту Курчатова

Продолжая тему, обратим внимание на наличие в этом микрорайоне жилых домов, пожалуй, всех категорий этажности, за исключением индивидуальных жилых домов. Так, большая часть домов здесь имеют девять этажей, относясь к категории многоэтажных жилых домов. Несколько МКД - по Кошевого, 10, Курчатова, 8 и 10, имеют пять этажей и относятся, в свою очередь, к жилым домам средней этажности. Дома на Кошевого, 6, 4, 14, имеют, в свою очередь, 12 этажей и относятся к категории домов повышенной этажности.

Соответствующее решение было принято не с потолка - в советские годы при проектировании кварталов учитывались многие факторы, например нормативы естественного освещения. Если бы в столь плотной застройке, как в В-4, были бы возведены одни высотки, его жителям не хватало бы солнечного света.

Проект советской застройки микрорайона был реализован в итоге более чем на 70%, что считается очень хорошим показателем. Незастроенной осталась небольшая часть юго-запада микрорайона, но и она не предполагала большого числа МКД из-за опасения просадки грунтов. Согласно плану, здесь должно было располагаться профессиональное училище для подготовки сотрудников «Атоммаша».

Коммерческая недвижимость на угла Курчатова и Гагарина

Подобного учреждения в этом месте не появилось. Вместо этого здесь появились коммерческие объекты с магазинами по продаже бытовых товаров, товаров для ремонта и отделки помещений, кафе и продуктовые магазины.

За ними, в свою очередь, уже в новейшей истории России продолжилось строительство жилых домов, но в более скромных объемах. Так, в 2000 году был возведен 10-этажный жилой дом на средства Москвы, которые распорядился выделить на тот момент мэр столицы Юрий Лужков. После теракта в Волгодонске он пообещал помочь городу с жильем для пострадавших.

Лужсковский (Московский) дом

В Волгодонске к тому времени еще сохранялась база крупнопанельного домостроения. Поэтому для строительства была взята за основу хорошо освоенная местными строителями 96 серия домов, которая активно строилась в Волгодонске с 80-х годов. Типовой проект был доработан: тепловые параметры панелей были увеличены, а главное - технический этаж был переделан в жилой.

Стройка шла быстро. Стеновые панели изготовили на комбинате панельного домостроения (КПД) в Волгодонске. Уже к концу лета 2000 года дом был готов. В ноябре 2000 года член правительства Москвы, префект Юго-Восточного округа Владимир Зотов вручил ключи от новых квартир жильцам дома. За квартиры, особенно престижные двухэтажные, развернулась настоящая борьба с подспудными скандалами в городской мэрии.

Несколькими годами позже жилищное строительство продолжилось и по соседству. Компания ООО «Алюр» (Ал+Юр), основанная сыновьями экс-мэра Волгодонска Виктора Фирсова - Алексеем (депутат городской Думы и руководитель ВКДП) и Юрием, примерно 15 лет назад начала застраивать территорию вблизи улицы Гагарина малоэтажными домами и домами средней этажности из цементно-стружечных плит.

Вид на стройку, где должны были возвести еще один жилой дом по улице Гагарина

Все шло хорошо - в 2012 году был введен в эксплуатацию трехэтажный дом №17А и пятиэтажный дом №15А по улице Гагарина. Тремя годами позже была сдана еще одна пятиэтажка - №15 по улице Гагарина. А вот строительная площадка, на месте которой должны были возвести семиэтажный МКД общей площадью 820 квадратных метров, уже несколько лет простаивает - на ее месте возникла лишь одна секция дома №17 по улице Гагарина.

Уникальным в своем роде в Волгодонске можно считать трехэтажный жилой дом №12А по улице Дружбы, дизайнеры которого, вероятно, вдохновлялись архитектурой древних ступенчатых храмов - зиккуратов. Его возводила строительная фирма, которую возглавлял экс-депутат и коммерсант Тарас Катеринич.

Дом №12А по улице Дружбы

По соседству же с ним расположились построенные в советские годы дома, которые в народе прозвали «пьяными». А все из-за того, что в конце 70-х - начале 80-х многоэтажки здесь стали буквально проваливаться под землю и давать опасный крен.

Обследование территории Волгодонска показало, что массовые просадочные явления были вызваны сочетанием двух факторов: природной особенностью и человеческим разгильдяйством. На значительной части территории нового города почвенный слой подстилал мощный слой лесса - плотной пылеватой породы, легко подверженной замачиванию и вымыванию. Микроскопические частички извести легко вымывались из такой породы водой, после чего грунт под домом или дорогой начинал медленно опускаться.

«Пьяный» дом №10 по улице Дружбы

Выход из кризисной ситуации был разделен на несколько направлений: строительство новых коммуникаций, исключающих потерю воды в почву, «выпрямление» уже построенных домов и строительство в дальнейшем только многоквартирных домов на свайном фундаменте с предварительным вымачиванием грунтов на стройплощадке.

В квартале В-4, оказавшемся в зоне наиболее сильных просадок, чаще использовался способ цементации грунта, когда через специальные проколы под дом закачивалась под большим давлением смесь из грунта, цемента и воды. Некоторые дома получали новые переделанные фундаменты. Для этого дом поднимался с помощью плоского домкрата и выравнивался. Таким способом был выровнен дом по улице Дружбы, 10. Его приподняли сразу на полметра.

Так в 2016 выглядело место, на котором через 5 лет построят дом №21А по улице Гагарина

Самым же последним жилым зданием, возведенным в квартале В-4, стал четырехэтажный жилой дом повышенной комфортности №21А по улице Гагарина, который был введен в эксплуатацию в 2021 году. Примечательно, что в 2010 году один из местных предпринимателей хотел построить здесь магазин тканей и ателье. Он организовал работы по рытью котлована, но вскоре перестал оплачивать аренду за землю и лишился этого участка. Несколько лет спустя новый арендатор заявлял о планах построить здесь салон красоты с парикмахерскими и косметическими салонами, но и этим планам не суждено было сбыться.

Хоть и центр, но не сильно дороже, чем на окраине: сколько стоит жилье в квартале В-4

Несмотря на характерное для этого микрорайона типовое разнообразие многоквартирных домов, а также наличие по меркам Волгодонска немалого числа новостроек, разброс стоимости недвижимости здесь не сильно велик.

На стоимость квартир, помимо таких основных факторов, как их площадь, техническое состояние и этажность, влияет разве что удобное расположение микрорайона, но и то не сильно. Это фактический центр новой части Волгодонска, что подтверждается сосредоточением здесь большого числа государственных, а также коммерческих организаций: магазинов, объектов досуга, предприятий общественного питания.

Квартира в доме №6 по проспекту Курчатова. Фото: «Авито»

Так, в ранее упомянутом «лужковском доме» по проспекту Курчатова, 6 на момент публикации этого материала продается двухуровневая 4-комнатная квартира на девятом этаже за 4 миллиона 799 тысяч рублей или 46 592 рубля за квадратный метр. Состояние квартиры, пишет продавец, удовлетворительное, но требуется ремонт, в наличии только кухонная мебель. По нынешним меркам, это вполне адекватное предложение.

Квартира в доме №19 по улице Гагарина. Фото: «Авито»

Вот еще один вариант в доме №19 по улице Гагарина за 2 миллиона 50 тысяч рублей. Квартира однокомнатная, с косметическим ремонтом и мебелью. В связи с этим стоимость квадратного метра жилья здесь вдвое больше, чем в ранее упомянутом предложении, но и она не выходит за рамки нынешних цен. Предложений с более дешевым жильем на момент публикации материала «Блокноту» найти не удалось.

ТЦ, магазины, рынок, школа, медцентры...Есть буквально все. Кроме детского сада

Жителям В-4 ввиду особенностей расположения микрорайона зачастую не требуется ехать в другие части города за покупками - почти все есть в шаговой доступности. В нескольких сотнях метров от микрорайона располагается главный продовольственный магазин новой части города - гипермаркет «Магнит».

Рынок "Авангард"

В микрорайоне есть и рынок «Авангард», который построил почивший в авиакатастрофе в этом году Анатолий Евсюков. Он, кстати, и сам проживал на В-4 - в одном из многоквартирных домов за своим коммерческим детищем. Незадолго до кончины рядом с «Авангардом», на месте легендарного специализированного овощного магазина «Витамин», он построил еще одно торговое здание, благоустроив территорию вокруг.

Новый магазинный комплекс по улице Маршала Кошевого

Примечательно, что по тому самому генеральному плану Волгодонска конца 70-х, на месте «Авангарда» должно было располагаться кафе, а на месте Храма Василия Блаженного - торговый центр. Впрочем, потомки, намеренно или нет, но коммерческие объекты здесь все же со временем возвели - сейчас рядом с храмом расположились продуктовые магазины, включая знаменитую «Десятку», аптеки, точка фастфуда, а также центр развития ребенка «Маленькие люди».

Коммерческая недвижимость возле Храма Василия Блаженного

Четная сторона проспекта Курчатова тоже пестрит коммерцией. Здесь расположены и продуктовые магазины, и ресторан, и пункты выдачи заказов из маркетплейсов, и мебельный магазин, а на углу Курчатова и Маршала Кошевого находится клиентская служба Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ростовской области, объединившая под своим началом государственные учреждения Пенсионного Фонда и Фонда социального страхования. Когда-то в этом здании находилось, в свою очередь, отделение «Сбербанка».

Клиентская служба Отделения Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации по Ростовской области

Нельзя не отметить и близость микрорайона В-4 с Городской больницей скорой медицинской помощи по улице Гагарина, 26. Примечательно, что в самом В-4, буквально в 200 метрах от БСМП, один за другим открываются частные медицинские центры. Подрабатывающим в них врачам государственной больницы близость рабочих мест очень кстати, а вот жители МКД таким соседством довольны не очень - частные медицинские центры построили уж слишком близко к жилым домам, и горожане в своих квартирах лишились солнечного света.

Таким образом, при уже и так уплотненной застройке квартал В-4 продолжает обретать новые объекты коммерческой недвижимости. Предприниматели, понимая географические преимущества микрорайона, не брезгуют открывать офисы и на первых этажах многоквартирных домов. Яркий тому и нехарактерный для Волгодонска пример - это дом №14 по улице Дружбы, в котором функционирует ломбард, ветеринарный центр, парикмахерская, детский компьютерный центр, медицинский центр, салон оптики, детские учреждения дополнительного образования, оконная компания, ювелирная мастерская, адвокатское бюро и другие организации.

Дом №14 по улице Дружбы

Богат микрорайон и на объекты культуры - в 1985 году возле дома №14 по улице Маршала Кошевого был открыт памятник дважды Герою Советского Союза Петру Кирилловичу Кошевому, под чьим командованием 24-я гвардейская стрелковая дивизия во взаимодействии с другими частями освобождала в январе-феврале 1943 года в Ростовской области 84 населенных пункта, включая станицы Цимлянскую, Романовскую, Константиновскую, Морозовскую, Семикаракорскую, а также города Ростов, Новочеркасск и другие. В нескольких сотнях метров отсюда расположено и главное культурное учреждение новой части города - ДК имени Курчатова.

Памятник Маршалу Кошевому

В общем, жизнь в квартале В-4 вовсю кипит - здесь созданы тысячи рабочих мест, сюда для различных целей стекаются со всего города детсадовцы и школьники. Но вот что примечательно - при имеющейся в микрорайоне школе №18 с собственным большим стадионом, а также детском муниципальном центре «Пилигрим» и школе-интернате №14, здесь отсутствуют детские сады, хотя при проектировании квартала их было предусмотрено сразу два.

Дело в том, что оба здания, предназначавшихся под эти цели, были впоследствии переданы сторонним организациям: одно - как раз той самой школе-интернату, другое - по улице Дружбы, 16 - «Атоммашу» под профилакторий. Позже он был преобразован в общежитие, а со временем здание и вовсе опустело и стало заброшенным и полуразрушенным.

Бывший профилакторий «Атоммаша»

Теперь оно - одна из главных головных болей жителей этого микрорайона, так как внутри часто можно встретить бездомных, а также детей и подростков, которые пробираются сюда в поисках приключений. Вплоть до нескольких раз за день внутри что-то поджигают - запах гари тревожит жильцов соседних домов, и они вызывают пожарных. По некоторым данным, данный земельный участок находится в частной собственности, но его владелец уже несколько лет не проживает в России, поэтому судьба бывшего профилактория весьма туманная.

Относительно неплохая транспортая доступность

Для квартала В-4 в Волгодонске характерна и относительно неплохая по меркам города транспортная доступность. Через ближайшие к микрорайону остановки - «Рынок Авангард» и «Дворец культуры имени Курчатова», проходят такие главные городские маршруты, как №14 и №51, а на проспекте Курчатова можно еще и сесть на троллейбус №1.

Жителям В-4, чьи дома расположены ближе к улице Гагарина, повезло меньше. Через остановку «Больничный комплекс» хоть и тоже проходит немало маршрутов, но перевозчики, которые их обслуживают, крайне плохо соблюдают установленное расписание. Из-за этого автобусов №15, 18, 108 и 4В на улице Гагарина практически не встретить. Чуть лучше дела обстоят с маршрутом №12, который после ухода «Янтаря» стало обслуживать муниципальное предприятие «Городской пассажирский транспорт».

Жители В-4: не все так радужно

Из всего вышесказанного напрашивается вывод о том, что квартал В-4 - едва ли не райское место, но эта оценка была бы необъективной, не послушай мы мнение жителей. А у них, тем временем, оказалось множество наболевших вопросов, среди которых, например, тот самый заброшенный бывший профилакторий «Атоммаша».

- Микрорайон сам по себе очень неплохой, он был достаточно зеленым до известных событий. Правда, я проживаю в МКД №14 по улице Маршала Кошевого, и здесь есть здание, которое давно стоит заброшенное. Очень часто туда забираются подростки, а здание, тем временем, очень опасное, там много стекла, там разбиты окна, часто происходят возгорания. Там еще находятся какие-то непонятные люди, внутри живут бездомные собаки. И мне, как матери, страшно за детей - боюсь, что оттуда выскочат собаки, либо там в очередной раз случится пожар. Обидно, что при всем при этом здание окружено красивыми соснами, там растет тютина. Думаю, это могло бы быть приятное для горожан место - там могли бы, например, открыть детский центр, - рассказала волгодончанка.

- Мне бы хотелось, чтобы наш город был чище, и это просьба к руководству города, новому главе администрации Волгодонска. Хочется привлечь внимание к состоянию центральных улиц, в частности - улицы Маршала Кошевого, которая примыкает к В-4. До сих пор не убраны ветки, навалена трава, даже сухие листья до сих пор не убраны! Сколько времени прошло после циклона «Ольга», а мне до сих пор приходится обходить некоторые участки при передвижении между дворами. Ночью у нас в беседке с крышей собираются до поздней ночи ребята, и маты доносятся во все стороны! Мы на восьмом этаже живем, и хорошо слышим этот шум, эти крики. Я даже не знаю, есть ли у нас участковый. Мы никогда его не видели, не знаем, кто вообще за порядком здесь должен следить, - рассказала другая жительница квартала В-4.

Константин Прибрежный

Новости на Блoкнoт-Волгодонск