В районе набережной за В-9 более 40 гектаров земли отдадут застройщикам по программе КРТ

В администрации Волгодонска задумали самый масштабный проект жилой застройки города за последние 20 лет: более 40 гектаров пока еще свободной городской земли между проспектом Лазоревым и набережной Цимлянского водохранилища предполагается освоить в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ).

15 октября администрация Волгодонска опубликована постановление «О комплексном развитии незастроенной территории (КРНТ), расположенной в границах береговой полосы Цимлянского водохранилища и микрорайонах «ВЦ-3» и «В-Ж». В администрации города рассчитывают заключить по итогам торгов договор о комплексном развитии незастроенной территории с пока еще не названным инвестором.

Разрешенная этажность жилой застройки в зоне строительства составляет от 5 до 20 этажей. Предварительный план показывает строительство 37,5 тысяч квадратных метров жилья, что предполагает сооружение нескольких высотных башен, либо более плотно расположенных кварталов средневысотной жилой застройки. Договор о комплексном развитии не застроенной территории предполагается заключить сроком на 15 лет. Дата торгов еще не назначена.

Слово «комплексное» в названии проекта предполагает, что застройщик должен построить не только жилье, но и всю сопутствующую социальную инфраструктуру. В зависимости от масштабов проекта, в этот перечень могут входить школы, детские сады, парки, бульвары, качественная улично-дорожная сеть. Но в генплане города строительство школ и детских садов в этой части города не указано. Участок под детский сад зарезервирован в соседнем квартале ВЦ-2, который не входит в зону КРНТ. Зато в границах участка под КРНТ находится охранная зона из четырех курганов «Столетовской» группы захоронений. Там более одной тысячи лет назад похоронили мелкого степного царька.

В зону развития включили территорию планируемого парка у набережной. Всего парковые и общественные зоны занимают более трети площади, которая отводится под территорию комплексной застройки. При этом застройка парковой зоны запрещена. Там разрешено возводить только строения, связанные с развлекательный деятельностью и предприятия общественного питания. Плотность и высотность застройки в этой зоне строго ограничена. При этом, если парковая зона, которую сейчас занимает пустырь, включается в границы КРТН, то ее обустройством должен заниматься инвестор, а затраты на эту работу будут отнесены на стоимость квартир.

Итоговые параметры этого амбициозного проекта будут известны позднее, когда администрация города подготовит все материалы для проведения торгов.

Участки под комплексную застройку на схеме Правил землепользования и застройки Волгодонска. Границы зоны КРНТ выделены красными линиями. Зона Р - рекреация и парк, зона ОЖ - разноэтажная жилая и общественно деловая застройка.

4 сентября было принято положение «О порядке подготовки и принятия решений о комплексном развитии территорий в городе Волгодонске». Понятие «комплексного развития территории» или просто КРТ появилось в Градостроительном и Жилищном кодексах РФ только в 2020 году после признанного удачным опыта реновации в Москве. Суть данного понятия в том, что крупный инвестор получает под застройку целый городской район и полностью преобразует его. А местные жители в полупринудительном порядке переселяются в новые дома, а принадлежащие им земельные участки и недвижимость изымаются для проведения большой стройки.

Программы КРТ в первую очередь интересны для крупных городов и городов-курортов с высоким спросом на коммерческую недвижимость. Там земля в центре городов становится «золотой», что и подстегивает спрос на уплотнительную застройку. В Волгодонске ситуация иная — население города медленно сокращается, сам город сравнительно небольшой, а большую часть жилья люди покупают на вторичном рынке или рассматривают возможность покупки индивидуального жилого дома. Сносить целые кварталы жилой застройки в Волгодонске с учетом компенсации за изъятое жилье экономически невыгодно. Тем не менее, теперь механизм КРТ может быть использован при реализации инвестиционных проектов в городе.

В положении выделяется три типа комплексного развития территории:

- о комплексном развитии территории существующей старой жилой застройки;

- о комплексном развитии территории нежилой застройки;

- о комплексном развитии незастроенной территории (сюда включаются земельные участки и строения в муниципальной и государственной собственности).

Константин Прибрежный